谈房色变？调查显示：超80%的家庭仍不愿买房更可怕的还在后面

　　眼下，房地产行业已经到了攻坚阶段，恒大和碧桂园所带来的寒蝉效应还远远没有结束，如果仅从房价的变化来看，甚至还没有开始。

　　而这场针对房地产所蔓延的房企危机，目前也还没有进一步扩大的趋势，但如果从日本的经验来看，房地产所导致的涟漪效应，乃至对一代人消费观念的塑造，可能才是接下来的重头戏。

　　而关于房地产泡沫破灭后的故事，不管是日本还是美国的版本，相信很多人已经听过无数遍，可能也正是因为有了前车之鉴，如今更多人提到房子，反而“谈房色变”，从市场的角度来看，这是好事，说明购房者终于开始回归理性，回归市场了。

　　根据美国金融服务公司摩根士丹利的调查显示，尽管采取了一系列房地产宽松措施，但大部分国内家庭对住房前景仍持谨慎态度。

　　摩根士丹利的一份研究报告称，超过80%的国内家庭在被问及购房计划时，仍表示不愿意或不确定是否要购房，该报告基于对一项约2000名消费者的调查。

　　其中有42%的受访者预计未来12个月房价会下降，但即便如此，依然也有23%的人预计房价会上涨。

　　在过去的几个月时间里，为了提振楼市，相关部门出台了房地产宽松措施，包括下调首套和二套房贷最低首付比例，并下调存量房贷利率。

　　一部分原因还是来自于随着人口老龄化和新生儿的降低，大家对房子的刚需需求正在不断减少，此前国内某研究机构曾做出预测，随着时间的推移，十年后二十年后，国内对房地产的需求会转变为负，主要原因就在于随着一代人的老去和自然死亡，人口减少之下，房地产基数庞大，将会导致整个行业供大于求。

　　另一方面，随着过去房地产行业十几年的高速增长，许多人被掏空了钱包，还要背负几十年房贷，在今天的各项高成本的压力之下，房贷、育儿早已经让人疲惫不堪，而买房，显然不在当下乃至未来的考量之中。

　　过去引入市场经济几十年，国人勤劳节俭，攒下来半生的钱，几乎全部拿去买了房，结了婚，用于置办这些人生大事。

　　从整体的角度来看，人们的积蓄是有限的，消费自然也是有限的，当房子和结婚育儿掏空了积蓄，留给消费的比例自然会有所下降。

　　当然，从好的一面来看，在存量房贷利率下降之后，更多的人愿意将多出来的额外资金用于消费和投资。

　　除此之外，借用辜朝明的话说，尽管房地产可能会造成一些风险或债务问题，但它至少给人们提供了更好的居住条件，从物质的角度来看，人们虽然可能债务压力繁多，资产缩水，但至少人们住的更好了。

　　针对房地产的问题，过去我们一贯的原则是“房住不炒”，这是大前提条件，也是大背景，但当房地产真正疲软的时候，房地产和宏观经济之间的关系，和地方收入之间的关系，早已经密不可分，这又导致我们在某种意义上，至少就现在而言，还无法眼看着房地产销量下滑。

　　所以，近期针对房地产市场的松绑，当然不是为了刺激房价上涨，更多的，反而是希望宏观经济借此增长，市场信心从而被树立起来，让经济恢复到正常轨道。

　　房子作为大宗商品，几乎是许多人一生中最贵的一笔买卖，在如此高昂的价格下，更多人在决定买房与否时，会变得非常理性，而不会冲动消费。

　　于是乎，一方面买房刚需所剩无几，另一方面住房改善需求也不断完善，随着房子的投资属性不断下降，房地产的冷门，其实是一种必然的结局。

　　他们当然看得到，只是他们没有想到一切会来的这么快，就好比一个人天天习惯了吃波士顿龙虾，突然你给他说，未来的不久你只能改吃大鱼大肉了，尽管他表面上可能会赞同，他甚至自己内心也明白。

　　当他常年被“波士顿龙虾”所包围的时候，就可能沉溺在信息茧房中，从而对外界的变化充耳不闻，甚至是下意识地主动筛选只对自己有利的信息。

　　对地方来说，可能也同样如此。过去土地出让金一度占据一些地方三四成的收入占比，可以说是非常之重要，但地方真的意识不到房子迟早有一天会下跌，土地迟早有一天会卖不动吗？

　　尽管从2016年2015年开始，关于房地产泡沫的说法一度曾非常流行，但在一年棚改货币化后，新的需求被催生出来，房地产继续一路繁华到去年。

　　我们会发现，真正值得投资的房地产，也就是一二线城市非常稀缺的地段，这些地段的房子值得投资，而更多三四五线城市，几乎没有一个地方是值得投资的。

　　因此，支撑房地产繁荣至今的一个关键性因素，依然是人口红利，依然是城镇化，是大量的农村人口来到城市后的买房刚需。

　　所以，当年度人口红利消失后，我国的房地产库存也正是在那一年达到了新高，而随后的棚改货币化，则和买房刚需无关，而是老房改造拆迁后的改善性需求。

　　今天大多数中国人仍不愿买房，在我看来这是一件好事，因为房子就是商品，商品就应该是由需求决定的，如果刚需、改善性需求都已经被释放完毕，那么人们还有买房的必要性吗？

　　买房和生育，之所以现在的人越来越不愿意买房，越来越不愿意生育，从经济学的角度来看，无非就是付出不等于回报，成本和收益不成正比。

　　拿买房来说，现在的房价跌没有？可能一些城市跌的有，但和动辄上万几万一平的房价相比，跌的那几百，等于跌吗？

　　而生育其实也是类似的困境，今天养育一个孩子，在北上广深的平均成本要高达百万，这还仅仅只是把一个孩子养育到18岁，如果算上大学毕业结婚，那成本等同于再买一套房了。

　　付出和回报不成正比，这一现象的唯一解释，那就是过程中有什么东西出了问题，以房子为例，可能问题本身就在于房价过高，超出了绝大多数人的收入水平。

　　而更细思极恐的，在于其习惯的养成，如果这一代人真的习惯了不买房、习惯了不生娃，那这等同于什么？不用多说，仅仅只是稍微一细想，就足以令人头皮发麻。

　　关于日本“低欲望社会”的后果，相信有很多相关的书籍供各位去阅读，寻找答案；而我想说的是，不买房、不生育的后果，远比所谓的“低欲望”要可怕百倍。

　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。