楼市利好密集出台但是我感觉明年下半年或2024年可能才会转好

　　历史不会简单地重复，但却惊人的相似，最近好多人问我，今年房地产的利好政策太多了，一个接一个，国家这么大张旗鼓地支持房地产，但房子销售数据还是没有明显好转，你感觉房地产什么时候才能回暖？

　　大家好，我是大海青岛，今天咱们来说一说很多人都比较关心的话题，房地产什么时候回暖，房子应该今年买，明年买还是等等再买。

　　在具体回答这个问题之前，我们得先回顾一下咱们中国房地产发展的历史，从历史中寻找规律，发现规律，借鉴历史规律，因为历史不会简单的重复，却又惊人的相似，但我们又不能完全参考历史规律，因为目前的房地产市场和历史上任何一个时期都不一样，这也就增加了判断的复杂性。中国房地产发展史主要分为这4个阶段。

　　第一个阶段，就是1998年以前，这是中国房地产正式市场化前的准备阶段，土地法等法律的制定与实施，为以后房地产的发展提供了法律依据。

　　第二个阶段，1998～2007年，1998年开始停止了住房实物分配，也就是取消了福利分房，房产开始走上商品化的道路。这个阶段的可以简单用6个字概括，开始，过热，调控。

　　2004开始，出现了房地产过热的情况，于是2005年出台了国八条，2006年又颁布了关于调控房地产市场的六条政策，简称国六条。房地产调控从这个时候就开始了。调控的目标就是抑制房地产市场过热，稳定房地产价格。

　　第三个阶段，时间从2007年2019年，这个阶段可以说是最热闹的，最辉煌的，也可以说是起伏跌宕的，房价也是一波比一波高。

　　2007 年次贷危机在欧美爆发并逐步蔓延，严重拖累全球经济，再加上国八条和国六条调控政策，引发了我国房地产市场第一轮大调整。听当年从事房地产的朋友说那时候的售楼处是真清淡呀！门可罗雀，你可以查一下当时好多房价跌幅百分之三十以上买的都很少。

　　在这种市场环境下，为稳定经济增长，国家提出了四万亿投资刺激计划，央行 5 次降息 4 次降准，以及一系列房地产政 策放松。同时避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持，增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。这个阶段是我国房价的一次飞跃，08年买了房的那真是捡到宝了。

　　在政策的刺激下，随之而来的就是市场不仅回暖了，房价上涨了，但又出现了过热的情况，于是2010 年楼市政策不断收紧，最严厉的调控在“两会”之后拉开序幕。2011 年 1 月国务院正式颁布国八条，并且在重庆、上海两所城市开启房地产税试点，房地产政策进一步收紧。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控的基础上，全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。政策层面持续收紧使得 2011 年 10 月开始 出现了小周期调整。

　　2013 年国五条出台，严格执行限购限价政策。强调加快房地产税改革立法。部分房企因资金压力倒闭，房地产信托违约等负面事件集中爆发，银行对开发商融资及个人按揭贷款迅速收紧。

　　到2014年的时候，房地产市场进入了低迷的行情，那一年的楼市也非常惨淡，那个时候我已经进入房地产这个行业了，开始接触这个行业，虽然市场很惨淡，但是依然有人买房，而且还有人是买房投资，我就接触了很多，所以无论市场有多惨，永远都会有人在交易，因为大部分人恐慌的时候，在有的人眼里看到的反而是机会，炒股的人应该都知道，就像股票一样，他封在跌停板的时候大部分人都恐慌性的卖出，但依然有很多人在买入，在这个时候交易的人可能心里都默默给对方说了一句二货。

　　因为2014房地产比较惨淡，于是提出了“稳增长”和“去库存”的刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。在各种政策的刺激下2015-2016年上半年期间楼市都是比较平稳的，其实我认为这种平稳状态是最好的，也是国家最希望的。

　　但是，市场往往不会沿着你的想法走，2016年开始到2019年，一二线房价开始暴涨，带动三四线城市房价上涨，同时全国房价迎来暴涨，这一轮房价涨的真是前无古人后无来者。当然，这也是最后一轮暴涨的机会。

　　从2016年下半年众多城市开始出台限购限价政策，但是因为有了以前的经验教训，这些政策并没有阻挡消费者的购房热情，抢房情绪反而越来越浓，2017年后国家调控再度升级，限购限贷限售等政策频 频出台，2019楼市终于开始稳定下来，有些价格虚高的地区开始出现降价行为，但有些城市的购房热情并没有被遏制。

　　第四个阶段，就是2019年以后，因为2016年2017年房地产过热，比以往都热的原因，国家下定决心要坚决整治房地产，挤出金融泡沫，让房子回归居住的属性，提出了“房住不炒”的主旋律，政策收紧从一线城市向二线城市、三四线城市传导，各种调控政策针对房地产循序渐进的出台，限购限贷限售限价，提高房贷利率，整治学区房。

　　2020 年还版布了针对开发商得“三道红线”政策 ，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务，房地产开发企业资金链开始出现问题。2021 年 下半年开发企业暴雷的情况从中小型企业扩散到大型民企，而信贷政策的收紧成为压死骆驼的最后一根稻草，本轮房地产调整大周期开始。

　　在这一轮房地产调控中，国家的态度是非常坚决的，坚决到什么程度，2020年发生新冠疫情后全国有广州，济南，青岛等6个城市出台的解除限购等政策都出现了一日游的情况，这其中以青岛的政策保持最久，3天。青岛这个比较有意思，周五下班的时候发布了政策，周六周天休息，周一上班，政策没了，因为中间隔了周末，所以保持最久，为什么一日游，因为违背了房主不吵的大原则，从这一点你可以看出国家调控房地产的决心，所以房地产直接给打了个半死，开始过冬了，很多人心想看来国家是真不支持房地产了。

　　但是让人没想到的是，去年还是臭老九的房地产今年又成了全力抢救的对象，政策转变得让人是措手不及，去年房地产被打了个半死以后，今年又成了全力抢救的对象，这就像一个病人，昨天还没有病房可住，今天直接住进了老干部包间。

　　咱们简单的数一数，从去年开始以来的楼市利好政策，绝对让你应接不暇，尤其是近段时间。从去年10月下旬开始第一个利好是，全面放开信贷，因为在这之前也是信贷政策成为压死骆驼的最后一根稻草，所以从哪里结束就从哪里开始。

　　然后有去年年底的降准，肯定房地产国家经济支柱的地位，再到今年4月份罕见的表态房地产是实体经济，5月份利率更是史无前例的大幅下降，首套房利率从5.4用一个月的时间降到4.15，这么短时间利率下降幅度那么大，真的罕见。

　　然后就是6月份开始很多城市解除限购，提高公积金贷款额度，契税优惠，认贷不认房，9月23日，银监会指出，房地产金融化、泡沫化势头已经得到实质性扭转。

　　坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，持续完善房地产金融管理长效机制。其实这个表态就是告诉你，房地产调控已经达到目标了，所以你们可以放心大胆的买房了。

　　9月30日，财政部、税务总局共同发文，出售住房1年内再购房有退税优惠。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

　　还有提出鼓励团购的，唉，利好政策太多了，虽然楼市利好政策一个接一个的出来了，但是房地产销售情况并没有明显的好转，人们的观望情绪依然浓厚，购房情绪并没有因为这些政策而被点燃起来。

　　从房地产发展历史来看，每次房地产市场惨淡的时候国家就会出台楼市利好政策开始救市，以2008年和2014年最具有代表性，其中见效速度最快的是2008年，从救市开始到房地产回暖房价上涨时间最短，半年左右的时间。2014年这个阶段的救市是循序渐进的，从下半年开始救市到2016年差不多两年的时间。

　　而目前救市如果从去年年底开始算，到现在也才近一年的时间，所以正常来说房地产市场回暖的情况也不会这么快，因为目前的情况和以往都不太一样。08年虽然有国六条的影响但最主要还是次贷危机，2014年外部因素影响较小，主要是政策调控。

　　而目前的情况是内外部经济压力都比较大，还有新冠疫情，影响的是收入问题和消费观念，还有上一轮的房价涨得太多太猛，让很多人都感觉目前的房价处于高位，再加上很多头部民企开发企业暴雷，烂尾楼很大的影响了消费信心。

　　市场不缺钱，缺的是信心，因为老百姓对房地产和股市都没有信心，所以钱都在银行躺着呢，你可以问问银行的朋友，今年居民存款增加了多少，比往年增加的都要多很多。

　　我们今天就讲到这里，等下一条视频的时候，我们主要分析一下，假如房地产市场2024年回暖，应该什么时候买房和怎么样买房。